再建築不可の物件って、一般的に「売れにくい」と言われてるんだニャ。
それを 「どうやって売るか？」ってところにフォーカスしたニャ。
再建築不可物件購入の話↓
再建築不可の物件ををそのまま持ち続けると、建物が老朽化してしまい、最悪台風や地震がきたら、建物が倒壊し、周囲の家を巻き込んでしまうこともあります。
売れないからといって、そのまま持ち続けると大変なことになるかもしれません。
そこで今回は「再建築不可の家を手放したいけど売れなくて困っている」「再建築不可物件を相続したけど売るにはどうすればいいかわからない」
って方に再建築不可物件を売り抜けるための「打開策」を5つご紹介します。実際にアタイの知り合いがこの方法で売れたので、実績もあります。
再建築不可の物件の処分に悩んでいる方！これを読めば思わぬ高額で売却できるかもしれませんよ。
再建築不可物件のメリット・デメリット
- 価格が安い
- 基礎と柱一本残せばリノベーションできる
- 固定資産税が安い
- いざ売るとなったら買い手が見つからない
- 資産価値が低い
- 車が入れない場合が多い
再建築不可物件を買う上で一番のメリットは“安い”という点。
周辺の相場のおよそ７０％くらいで買えちゃいます。利回りがいいので戸建て投資家の方で狙っている方も多いですが、最終的な出口が見つからないという諸刃の剣でもあるんですね。
投資家達は「再建築不可」だと安く買えることを分かっているので、鬼のような指値を提示されることもしばしば( *´艸｀) 安く買い叩かれる恐怖に怯えながら売りに出さなければなりません。
売れない再建築不可物件を売却する方法
今回のテーマは「どうすればその物件を手放せるか」です。
この記事を読んでる方は、売り側の方がほとんどだと思います。しかし、提案する方法は、アタイが戸建て投資を始めて考えた売り主とは対極の「大家」の目線からの切り口。
だからこそ売り手にとっては斬新な案であり、もしかすると「灯台下暗し」的な売り抜け案に出会えるかもしれません！！
それに今は「築古戸建て投資ブーム」なので、追い風が吹いている市況だといえます。
戸建て投資のカリスマ「サーファー薬剤師さん」の動画↑「再建築不可は買う」と発言してます。
- リフォームして売る
- 隣地を購入するなどして 再建築可能にしてから売りに出す
- 入居者がいる状態で売りに出す
- 隣地の人に買い取ってもらう
- 格安で売る
特に③は注目の方法
「いやーうちはボロだから住む人なんていないよ」と思っているあなた、住居のニーズは千差万別。
どうしてここがいいの？と思うのは個人の目線なだけであって、他人からすれば素敵に見える物件だったりするものです。
もちろん家賃との兼ね合いもありますが、住宅って意外と需要はあるんですよ。
知り合いは屋根が抜けて青空が見える戸建てを賃貸してました。まぁさすがに「倉庫」として貸し出してたんですが、それでも誰も使ってくれないよりマシですよね。
まずは不動産買取サイトで見積し相場を把握する
この物件がいくらで売れるか？が分からなければ、高い、安いの判断もできません。
最初に物件の価格を把握する必要があります。不動産の一括見積サイトであれば一度の申し込みで数社から査定してもらえるので便利↓↓
①～⑤の方法はすべてこの査定で出た価格を元に進めていくので、査定は絶対やっておきましょう。
①リフォーム・リノベーションして売る
購入する方にとってその家にずっと住み続けるという意思があれば再建築不可かはあまり関係ないです。
それよりも大事なのが物件の内装が綺麗になっているかなどの「美観の面」。
これは再建築不可物件単体では売れないものを 何らかの付加価値をつけることで売りやすくするという手法です。
特に、トイレ・風呂・台所などの水回り関係を仕上げておくと物件の印象は良くなります。
特に家事に携わる女性は「水回り」を気にするので、ここを押さえておけば多少外観がやれていても買い手は見つかりやすいです。
また車は入れるけど前面道路が私道で再建築不可だった場合、敷地に余裕があれば駐車場を増設するなどして駐車場車が停めれるというメリットを付けることもできます。
それに 再建築不可の建物とはいえ、 基礎と柱一本さえ残せば全てやり変えることができるのでほぼ新築の状態に戻すことさえ可能なわけです。
まぁここまでやるにはかなりの出費になるので、選択肢からは外れるとは思いますが、購入者からすればこういった 安く買えて新築状態にリノベーションできるというメリット狙い目です。
②再建築可能な状態にして売る
難易度は高いですが、４つの中で一番最高な売り方。これができれば万々歳。
再建築不可にする物件の物件を再建築可にするには接道の義務を満たさねばなりません。
ほとんどがこの「接道」を満たせず再建築不可になっている物件です。
接道は 敷地に幅員4 ｍ以上の公道が２ｍ以上敷地に接しているかで判断されます。
そこで、 隣地が行動に面していれば、その土地を購入し接道の要件を満たしてしまえば良いわけです。
最近築不可の烙印を押された物件を低価格で買い、売るときに再建築可にすると付近の相場で売却できます。
もう一度言いますが、物件と土地の資産価値も大幅にアップする一番の売り抜け方法です。
③入居者がいる状態でオーナーチェンジ物件として売る
これは投資家向けの売却方法で 家賃収入がある状態で売りに出すということ、いわゆる「オーナーチェンジ物件」ですね。
投資家からすれば、買った瞬間に家賃収入を得ることができるので客付の手間が省けるしリフォームも必要もないので買い手がつきやすい状態といえます。
そして居住者がいるので内覧できません。これは売り手にとってメリットになります。
つまり、家の中の状態か分からないので、買い手は外観と図面からしか物件の状態を判断できないのです。
だから売り手は内装を気にする必要はありません。
そしてオーナーチェンジ物件は売却率が高い！！買い手にもメリットがあるので、オーナーチェンジを専門で狙っている投資家もいるくらいです。
これってWinWinですよね。
ただ入居者がいるからと言って高い金額で売り出すと売れません。利回りを計算し、アタイの周りでは15%ぐらいで売りに出すと買い手が見つかってます。
④隣地の住民に買い取ってもらう
これは②と逆の発想で隣地の人に買い取ってもらう方法。
どうしようもない土地でも隣地の人から見ればお宝だったりするのです。
「隣地は借金してでも買え」という言葉があるくらいなので、活用法を知っているのは隣人です。それに、敷地を広げるには隣地を買い取る以外ありません。
つまりある程度強気の価格設定でも売れてしまうのです。
⑤格安で売りに出す
①～④が全部だめなら値段を下げるしかありません。
そりゃあ価格を下げずに売れればいいですが、この記事のテーマは「どうすればその物件を手放せるか」です。
これは最終にして最大の奥義。結局ね、値段を下げれば売れるんです。
例えばいくら再建築不可でも、「建物があってどうにか住める」くらいの状態で10万円だったらほとんどの投資家は買うはずです。
事実、不動産のポータルサイトでは100万円以下の戸建てが掲載されると瞬殺で売れてます。
よほど建物に問題がない限りの話ですが、もし高めの価格で売りに出しても、買い手は再建築不可を理由に評価額より安く指値を入れてくるので、結果相当安く買い叩かれるのは間違いありません。
まあ最終手段なのでこの場合はもう利益のことなんか考えてはいけませんがね。
まとめ 戸建て投資ブームの今こそ再建築不可物件は売れる！
今は築古戸建て投資ブームなもんで、安く買える再建築不可物件にもスポットライトが当たっているんですね。
不動産ニーズが高まっている中「どうしようもない」物件を手放すならいまがチャンスです。
もう一度おさらいしておきます。
- リフォームして売る
- 隣地を購入するなどして 再建築可能にしてから売りに出す
- 入居者がいる状態で売りに出す
- 隣地の人に買い取ってもらう
- 格安で売る
先ほども言いましたが、 売却時はちゃんと査定して、物件の相場を把握してから動くようにしましょう。
相場もわからない「迷える子羊状態」だと必ずカモられます(‘Д’) 不動産業界はそんな世界です。
一括査定が便利で値段を把握しておくべし↓
それではっ！！
今日はその物件の出口戦略についての内容よ！