読みにくい部分があるかもしれませんがご了承ください！！
所有権移転当日 意気込みすぎて早めに着いてしまった、と思いきや､､､
さて、前回の衝撃の買い付けから２週間経ち、いよいよ契約の日がやってきました！
２週間も開いてしまった理由は、イイ日取りが無かったから.
お互いの都合が合う日があっても「仏滅」だったりと障害が立ちはだかり今日に至ります。
普段は神なぞ信じない僕ですが、こういう時に限ってやたら気にします。あなたの周りにそういう方いません？もしくはあなた自身,,,
､､､であるならば同じ一族ですね こっちへおいでよ(笑)
ちなみに本日は「赤口」と書いて“しゃっこう”と読みます。 正午のみ吉でそれ以外は凶という、身勝手にもほどがある日なもんで、契約の時間は正午一択でした。
- 代金
- 印鑑（実印じゃなくていい）
- 住民票
天気は快晴、11時３０分から手続き開始なので、失礼のないよう少し早めの１１時に到着しました、
が！！
売主様、司法書士様 みんな来ているではありませんか！！！
まだあと３０分もあるというのに、どれだけ育ちの良い人たちなのでしょう、結果僕が「時間にルーズな野郎」的な立ち位置になってしまいました。
ここで初めて売主様と対面、50代～くらいの気のよさそうな男性でした。
所有権移転手続きは不動産屋・ 売主 ・司法書士・買主 の4者でやり取り
- 不動産屋からの 重要事項説明
- 売買契約書にサイン
- 代金の受け渡し 、不動産屋に売買手数料・仲介手数料及び残りの固定資産税を支払い
- 司法書士から所有権移転登記についての説明及び委任状の記入
- 鍵の受け渡し
重要事項説明
売主と対面に座り、その横で宅建士のたまちゃんのお母さん（不動産屋の紅一点、前回の記事参照）が売買契約書・重要事項説明書に書かれてあることを我々の前で淡々と説明します。
だんだんお経のように聞こえて、眠くなって…… き…… た
はうっ！！
寝てはダメ！重要事項を説明しているのですよ！重要なことを言っているので聞き逃し厳禁です！
特に注意しておきたい所は最後に「よろしいですか？」と確認を入れてくれます。
ちなみにこの物件の注意点は再建築不可、 物件に通じる私道は近隣の4件で所有権を分配しているってこと。
仮に4軒の家の一軒の所有権が変わったとしてもこの私道に関しては時効取得になるのであなたは永久に通行できますよ
っていう確約書を作り、さらに４軒すべての持ち主から印鑑とサインを頂いた契約書を作成してくれてました。
たまちゃんのお母さんは几帳面です。感謝。
売買契約書にサイン
全ての書類に売り主用と買主用の２部あるので、何度も住所・氏名の記入&押印の繰り返しです。
書きすぎて腱鞘炎になりそう。
次からは事前にヒアルロン酸を服用しておこう、、、
代金の受け渡し
- 物件代金150万
- 固定資産税の残り8470円
- 仲介手数料8万2000円
- 印紙代1000円
- 所有権移転登記費用10万
売主 → 代金・固定資産税の残り
不動産屋 → 仲介手数料・印紙代
司法書士 → 所有権移転登記費用
となります。
司法書士から所有権移転登記についての説明及び委任状の記入
次に移転登記の手続きに関する内容を司法書士の方から聞きます。
いつごろ移転登記完了するのか、権利書の受け渡しはどこでするかなどを打ち合わせ、委任状を書き、住民票を渡します。
セルフリフォームする場合は売り主から物件の情報を聞いておくとスムーズ
さて、売主の方と接触できる最初で最後のチャンスがこの契約時になるので、物件の気になるところを聞いておきましょう。
マブダチでもない限り、売り主とフランクに話せるのはこの時しかありません 。
まるで 一目ぼれした相手と次いつ会えるか分からないからこうしている今でさえ少しでも相手のことを多く知りたい、と思う大学生デビューした若者のごとく、情報の全てを引き出すのです。
↑
1:05秒～ 不動産売買でここまでゴリゴリに質問するとさすがにドン引き、若しくは相手がまんざらでもなければ熱い夜を共にするかです。
瑕疵担保なしの物件なので、物件に対しての不満やもっとこうしてほしいなどの”文句”を言ってはいけません。
「これからDIYするのでスムーズに修繕するために教えていただきたいのですが､､､」
と地面にスレスレを低空飛行するつばめ並みに腰を低くして尋ねましょう。
ここで内覧時に気になったことをたずねます。
僕が聞いたのは
- 床下の点検口は どこにあるのか
- 玄関のインターホンの配線はどこに繋がっているのか
- ブレーカーはあそこだけか
- ガス給湯器は使えていたのか
- 風呂の浴槽に貼られているシールは何か剥がして良いものか
- テレビは地デジ化
- 台所入口の天井近くのやつはブレーカーか
特に、テレビに関してはアンテナを北側から引き込んでおり一応見れるが電波悪し、
ブースターを介さなければいけない。という貴重な情報を得たおかげでアンテナを買わずに済みました。
所有権移転登記は専属の司法書士を必ず通さなければならないというルール
節約のために移転登記は自分で！と思ってたんですが、
ここで売り主様が相談していた司法書士が一枚かんでくるんですね、この物件の手続きは私にさせてくださいと､､､、
まぁ売主からすれば、安心して任せられるし、司法書士からすれば手数料GETなので、お互いWinWinですからね。
ここは素直に従います。無用な波風は立てたくありませんしね。
というわけで、移転登記費用&登録免許税で１０万の出費となりました。
指値交渉できたかも？？売主と話した感じ
売主とはこの日初めて対面したわけですが、非常に柔和な中年男性でした。
いいおじいちゃんになるタイプです。
物件を売却することになったいきさつは、母親がいなくなった後の相続物件とのこと、
売却しようにも再建築不可の土地で買い手みつかりそうになく、処分に困っていた、そこに僕が現れ満額買付したのですから大喜び
とあとで司法書士の方から聞きしました(笑)
そこで思ったのが、 やっぱ指値交渉 できたんじゃない？ってこと
社長の鶴の一声で指値交渉がかき消されたけど、１４０万程度のソフト指値なら買い付けが通りそうな雰囲気ではありました。
まあ今更言っても後の祭りですが、いい勉強になりました。
所有権移転にかかった費用
ぜーんぶでいくらかかったかをまとめてみますね！
- 物件代金150万
- 固定資産税の残り 8470円
- 仲介手数料 8万2000円
- 印紙代 1000円
- 所有権移転登記費用 10万
- 住民票 300円
- 車の燃料代 1000円
計 169万2770円
物件代金＋10％くらいはかかりますね！
ボロ戸建ての購入を経験してのまとめ
こうして僕の初めての不動産購入は終わりました 。
不動産投資の勉強を始めて１か月、「買いたい病」を発症した僕が症状を緩和するため本当に物件を買ったというお話でした。
手続きはこれで終わりですが、ここからリフォームして貸し出すまでが本当の勝負だってことは分かってます！
壁紙の貼り方は？
ウォシュレットの取付は？
畳の張替えはどうする？
砂壁の塗装方法は？
賃貸価格はいくらがいいの？
など考えることがたくさん！
まあ今はカリスマといわれている投資家も初めはこうだったのでしょうね！
今は先輩たちが引いてくれたレールを歩けるし、疑問に思ったことがあれば SNSなんかで気軽に質問できるので参入障壁は昔ほど難しくはないでしょう。
ちなみにこの物件、１か月も経たずに入居者が決まりました。実質利回り２８%で。つまり不動産投資を始めて２か月で大家となったのですが､､､順調すぎてちと怖い、
なんて調子に乗ったことを意気揚々と語ってますが、僕みたいな小手先の知識しかないやつこそ、いつか不動産の落とし穴にはめられ地獄を見るのでしょうね、
失敗しないようにといくつか書籍を読みましたが、まだまだ知識武装の余地がありますし、石橋を叩いて渡ることを肝に銘じておきます。もし失敗したら嘲笑してください、M気質なので、罵ってもらうのもウェルカム。
でも放置プレイは苦手です、無視されるのはつらい､､､
失敗してもネタにはなるので、その時はブログで包み隠さず公開しますね。
それでは バイならっ！
